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【房德周报1221】北上广深,谁的产业地产还有戏?
发布者:房德科创园  发布时间:2018-12-21   浏览次数:537


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北上广深,谁的产业地产还有戏?

本信息来源:火花园区智略

在产业地产行业从业人士的心目中,第一个被划掉的就是北京。如今的北京,各项成本高企,土地极度稀缺,产业集群生态稀薄,产业链断层,既留不住产业,也留不住人——主观上还在拼命往外赶呢,其产业发展的纵深已经没有了,未来资产升值的预期也变得高度不确定,这让北京的园区二级开发基本失去了希望。看看北京这两年出台的政策,从《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,到《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》,到《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,到《北京市2018年建设用地供应计划》,再到《北京市新增产业禁止和限制目录(2018年版)》......(点击链接查看《史上最严工业用地新政:北京真的对产业地产下手了......》)。只有越来越严的禁止,越来越紧的限制,低端产业和人口不断清退,产业用地不断压缩,别说园区了,就连之前锣鼓喧天的孵化器和众创空间都不好混了。


那么,与北京遥遥相望的深圳呢?深圳产业地产其实就起源于两点:一、第一批开放城市,二、紧靠着香港。但如今,一切都变了,原因和北京非常类似,成本太高了,地太少了,横向和纵向的拓展空间都没戏了。曾经的蛇口,孕育了中国产业园区的创新与繁荣;如今的蛇口,我们看到的是华丽丽的太子湾、邮轮,还有不远处前海鳞次栉比的写字楼群。起家于深圳的招商蛇口和天安数码城,都是不断没落的代表,曾经开风气之先的荣耀光环早已消失殆尽,滑落到行业中下游。


它旁边的广州呢?在我们的印象中,还没有哪个一线产业地产品牌真正征服过广州。当然,我们可以说广州产业存量丰富,大型企业众多,政府见多识广,广州从来就不差人气,不差物流,不差产业、资本与活力,一定程度上可能并不需要借助市场化产业地产商的力量。当然,我们这两年看到广州市政府真的开始有所反思,尤其非常重视园区的发展,这可能跟刚刚调往重庆的广州原市委书记任学锋有不小关系。跟同在重庆的唐良智一样,任学锋是典型的“园区派”出身官员,曾经在天津滨海高新区浸淫十余年,又在企业任职多年,对实业和园区认知非常深刻。在任学锋任上,广州专门发布了《广州市建设“中国制造2025”试点示范城市实施方案》和《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案(2018-2020年)》,能够专门为扶持产业园区发布政策的一线城市,除了上海,就是广州了。

在上海官方的定义里,园区的角色非常重要——“产业发展的推动者,也是优势资源的整合者”。从2016年开始上海重视起产业园区的地位和作用,在《上海市工业区转型升级“十三五”规划》中,意识到不足,汲汲于求变的面貌跃然于纸上。在规划中,上海一方面进一步强化产业园区载体平台作用,另一方面,培育本土园区开发“超级主力”的基础上积极引入国内外各类有实力的园区开发机构,希望能够牢牢牵住产业园区这个牛鼻子,以承接长三角一体化、一带一路后盾、自贸区、科创中心这些国策。与北京、深圳、广州不同,上海的“超级主力”——园区平台公司确实很强,上海临港集团、张江高科、市北高新、浦东金桥、外高桥、陆家嘴等等都是上市公司,在产业地产运营和市场化运作方面都有很深的心得与创新思维。此外,上海还有一个巨大的优势,那就是东南的临港片区以及长三角一体化,这给未来上海的产业园区发展拓展了足够的空间和纵深。在这一点上,深圳和北京远远不及,无论是粤港澳大湾区还是雄安新区,都并不能扮演这样的角色,也无法拉开这样的空间。综上,形势已泾渭分明,上海、广州在产业地产方面还有戏,北京、深圳则基本无望。

5700亿特色小镇PPP要黄?金诚集团深陷“兑付危机”

本信息来源:搜狐网

年年岁岁花相似,岁岁年年人不同。又一家借着特色小镇和PPP概念生猛崛起的神秘公司,却因为浙江证监局的一纸处罚公告陷入巨大的流动性危机。事情发展到了这里,情节已经逐渐开始接近我们追踪过的奥信集团涉嫌非法吸存和集资诈骗一案了。这家企业的一个典型伎俩,正是自己发行私募基金,投向自己开发的空壳产业园区当中,政府和投资人两头骗,最终庞氏骗局戳穿,资金链断裂,整个奥信帝国轰然崩塌。太阳底下,没有新鲜事。

2035年上海市浦东新区会变成什么样?

本信息来源:财联社

《上海市浦东新区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)》草案公示。草案显示:浦东将规划形成“一主、一新、一轴、三廊、四圈”的总体空间结构。浦东新区规划形成陆家嘴、世博-前滩2大功能板块,是上海城市核心功能的重要承载区。规划草案提出:严格控制建设用地增长,至2035年,行政区划内规划建设用地规模控制在805平方公里以内;严格管控城市增长边界,划定城市开发边界面积约759.82平方公里;建设浦东枢纽,加强浦东国际机场与虹桥机场之间的直达交通联系。

产业地产赚钱的三大捷径

本信息来源:中华网

只要对外声称发现行业窗口期,突然开始大规模布局百八十个园区的,十有八九都是骗子,尤其是那些2年前还在干工程、理财和地产的,突然摇身一变就变成所谓产业专家、招商能手的。不过在产业地产行业里,像碧桂园这种干法的只能说是刚入门的小儿科,我稍微整理了下,这个行业应该有三种骗术,不,应该说三种捷径吧。


第一种,赚取住宅收益。这是最为普遍的现象,一批目前知名或者说还算干净的产业地产开发商,其实也是指着这个赚钱,或者至少是平衡下收益。不过和传统开发商最大的区别是,它们还是希望把产业做好,在单个项目上会耗老板太多的时间与精力,所以一般企业规模都做不大,也会比较土气,没有那么风光。这批企业最大的说辞都是要先搞住宅配套,不然企业来了员工住哪里啊,可你睁眼看看,盖住宅卖的客户和未来入园企业员工是一批人么?


第二种,瞄准工程收益。对于中交建、中建、中铁建这批国字号的大型施工机构而言,进入产业园区板块确实是逼上梁山,心中是有着万般不愿,本来就想着赚点施工的利润就行了,如今地方政府债务清理风波,一是传统的BT干不下去了,必须包装成PPP,二是政府还不了钱,只能拿一片片的土地抵给你,所以被迫要通过运营产生区域的财政增量来自我平衡,这对于老实巴交的它们而言,确实是个挑战。不过它们也学精了,现在一般会拉上个做园区二级开发的一起面对政府,没办法,都是生活所迫。


第三种,牟取金融收益。这就更不是一般人会玩的了,像我们《园区大败局》一书中写的案例湖北奥信集团,还有现在风雨飘摇的金诚集团,江山代有人才出啊。牛人的套路就是让你可远观而不可亵玩焉,然后和政府煞有介事地签了个没什么法律效力的框架协议,挖了N个不知哪里的园区和小镇工地,就开始包装了发基金,赚管理费去了,保证自己没风险。至于收益,都是预期收益嘛,又不用兜底的,大不了再发一拨基金给还了,都是业内人士,庞氏骗局了解一下?政府都说了,做生意是有风险的,心怀叵测的人把各位小散钱败光了也就更理直气壮了。可是,它们为啥又都喜欢选择产业园区这个标的呢,我想了想,可能有这几点:1、位置特别偏,投资人实地看的代价大。2、园区规模大,中国人感觉越大越安全。3、本地政府重视,有官员站台,感觉有政府背书,靠谱。4、非标,投资额可大可小,难以计量。


三种捷径,一个比一个高,一个比一个看上去没风险。“所有赚快钱的方法,都写在刑法里面。”中国经济,看似高歌猛进,其实是失去的二十年,可能也是因为我们骨子里太喜欢走捷径了吧。为捷径干杯,送捷径上路。

《不动产登记法》立法将启动

本信息来源:一财

自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志近日透露,要不断巩固和提升不动产统一登记成果,抓紧启动《不动产登记法》立法,落实国务院深化“放管服”改革要求,全面推进不动产登记便民利民工作,充分发挥保护权益的作用。


-END-

房德科创集团2012年开始转型,确立以“孵化器+加速器+产业园”的业务模式,涵盖科技园区建设运营、现代社区服务管理、主题地产、投资管理、古道旅游与传播、精英培训六个业务领域;基于4城建设8园、3城运营9园10省服务33厂的成功经验和能力,确定“一体两翼”发展模式,即以房德科创(产业园区开发)为主体、以银禧服务集团(物业服务)为左翼,以中物九鼎(孵化运营)为右翼,以最佳资源配置服务业务发展,致力于成为中国科技园区综合服务商引领者。

截至目前,房德科创园服务高科技企业500多家,获得双国家级,一省级荣誉;3个百强,5项荣誉。已建成3个院士工作站、1个激光与光电技术研究所、2个技术服务中心、5个工程技术中心、7个联合实验室、3个一事一议重大项目、5家宁波“3315”项目、15家“精英引领”项目、8家国家高新技术企业、6家省级高成长科技企业、9家宁波股权中心挂牌、1家上市公司、2家被大型上市公司并购,1家国家创新基金项目,10家产业枢纽项目。

未来房德科创集团将坚定以“科技园区综合服务商”为新定位,为企业提供全周期、全要素的服务体系,实现房德科创园“5238”战略目标!


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